Цены на первичное и вторичное жилье в Петербурге сравнялись

В сентябре 2015 года разница в цене на вторичное жилье и на квартиры в новостройках в Петербурге составила всего 0,4%. Подобное наблюдалось 17 лет назад, во время кризиса 1998 года, хотя тогда соотношение было даже побольше — около 10,64%: 4637 рублей за кв. метр на вторичном рынке и 4191 рубль — на первичном.

Эксперты рынка недвижимости при этом уверены, что если экономическая ситуация в стране не изменится, то «вторичка» скоро вообще упадет. По словам руководителя юридической компании «Кодекс-СПб» Михаила Бреднева, в качестве сдерживающих факторов пока выступает спрос, который, несмотря на спад в 2015 году, все еще сохраняется. Также поддерживают рынок и доступные для большинства покупателей ипотечные кредиты, считает эксперт.

— Рынок вторичной недвижимости менее эластичный, чем первичной, — люди не соглашаются продавать свою собственность по сниженным ценам, придерживают свои квартиры до лучших цен, как им кажется. Строители, напротив, ждать долго не могут, — поясняет Бреднев.

По его словам, в постсоветской истории отечественный рынок недвижимости пережил три типовых кризиса — в 1998, 2008 году и сейчас. При этом семь лет назад не было скачка валютного курса, а вот в 1998-м он наблюдался, также как и в 2015-м. Нынешний кризис начался в декабре прошлого года. Тогда цены на жилые метры сначала резко пошли вверх, а потом вернулись на уровень ноября 2014 года и продолжают понижаться, но медленно, — уточняет юрист в сфере недвижимости.

Многие специалисты характеризуют ситуацию, сложившуюся на рынке жилья в Петербурге, как тревожную. В частности, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко считает, что падение спроса на дорогое жилье в историческом центре может привести к обветшанию жилищного фонда в центральных районах города.

Схожие опасения неоднократно высказывал председатель Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Марголис. По его мнению, отсутствие интереса к жилью в старых зданиях со стороны потребителей сократит общую площадь исторического центра Петербурга.

Своими наблюдениями за тенденциями этой осени на рынке новостроек в Петербурге с ИА «News» поделился и директор компании «Адвекс-Новостройки» Глеб Гринблат. Согласно его данным, наибольшим спросом в период снижения рынка стали пользоваться самые недорогие предложения — как средство сохранения сбережений в период нестабильности.

— В целом картина достаточно предсказуема: снижение в среднем ценовом диапазоне, повышения спроса в нижнем, и сохранение спроса в высоком диапазоне, — отмечает эксперт.

Отвечая же на вопрос о том, как будет развиваться ситуация, топ-менеджер риелторской компании заявил, что ждет наступления непростых времен.

— С одной стороны — тенденция застройщиков сохранить спрос, а основным фактором здесь может быть снижение цен, вплоть до демпинга для компаний, находящихся в сложных условиях. С другой стороны — есть себестоимость, нормы рентабельности для тех, кто будет работать на рынке. Как эти две тенденции уравновесятся, и на чем остановится рынок — и есть самое интересное в текущей ситуации, полагает Гринблат.

С тем, что рынок строящейся недвижимости не только в Петербурге, но и в стране в целом переживает не лучшие времена, согласна и руководитель инвестиционно-строительного департамента АН «Невский Альянс» Елена Бузина. По ее словам, по сравнению с этим же периодом прошлого года спад продаж квартир в новостройках, по данным самих застройщиков, составляет от 10 до 30%.

Из других заметных тенденций этой осени эксперт отмечает уход с рынка многих инвесторов, моду на субсидии и использование маткапитала, а также увеличение числа региональных покупателей.

— Из положительных тенденций отмечу то, что банки продолжают выдавать ипотечные кредиты по минимальным ставкам по программе «государственная поддержка», — отмечает Бузина. — С января 2015 года была внесена поправка в 214 ФЗ. Теперь все застройщики обязаны страховать свою гражданскую ответственность. На сегодняшний день сложилась непростая ситуация на рынке страхования строящихся объектов. Во-первых, Центробанк сократил список страховых компаний,  во-вторых, страховые компании ужесточили свои условия страхования, повысив ставку  от 1% в среднем до 3% минимум. И это не предел, по словам застройщиков, страховщики обсуждают повышение ставок до 4,5%. Это очень серьезное удорожание. А платить за все это будет дольщик… То есть, с одной стороны — государство поддерживает застройщиков в виде выдачи ипотечных кредитов по госпрограмме, с другой — закручивает гайки на рынке страхования строек, тем самым, якобы, заботясь, чтобы не было обманутых дольщиков… но посредством выворачивания карманов тех, кто вписывается в покупку строящейся недвижимости. Соответственно, инвесторов будет минимальное количество, — дает свой прогноз риелтор.

По ее мнению, так как предложений на строящемся рынке квартир сейчас больше, чем достаточно, на любой вкус и кошелек, в скором времени нас ждет «кризис перепроизводства», когда на рынке останутся лишь сильнейшие, запасшиеся «подкожным жирком», уверена Елена Бузина.

В свою очередь, руководитель отдела новостроек ООО «Агентство недвижимости «Невский простор» Алла Медведева среди тенденций осени-2015 отмечает то, что люди сейчас стараются приобретать жилье  бизнес и комфорт класса, при этом у покупателей также по-прежнему популярен эконом-вариант.  

— Все,  у кого есть 1-1,5 млн рублей,  хотят использовать эти средства, — делится своими наблюдениями эксперт. — Большим спросом пользуются Приморский и Василеостровский  районы. В сегменте эконом класса  лидируют районы Девяткино и Кудрово. Инвесторы есть разные. Кто-то 9 млн рублей готов выложить за «двушку» бизнес-класса, а кто-то в тот же «бизнес» может вложить только 5,5 млн. Из регионов, откуда приезжают покупатели, отмечу Сахалин, Вятку, Ухту, Хабаровск, Екатеринбург.  Люди там квартиры продают и перебираются к нам. В основном, это родители, которые приобретают жилье для детей, поступивших  учиться в петербургские вузы. Спрос есть — у нас спада не наблюдается, замечает Медведева.

При этом, как оптимистично полагает представитель риелторской компании, движение на рынке новостроек в ближайшее время не прекратится. По крайней мере, пока существуют государственная поддержка и действует 214-й закон.

Андрей Цедрик

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Ассоциацию риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.