Есть ли жизнь без долевого строительства

15 декабря профильные министерства должны представить Владимиру Путину варианты, которые исключают привлечение денег от граждан при строительстве жилья. Ожидается, что с декабря 2020 года застройщики начнут работать исключительно на собственные средства и банковские кредиты. ИА «News» пытается разобраться, к чему приведет отказ от долевого строительства.

Гарантии для дольщиков

Главным плюсом реформы станет невозможность для застройщика продавать будущие жилые метры на этапе строительства. На продажу можно будет выставлять только готовые квартиры в уже сданных домах. Это полностью исключит риски долгостроев и появления обманутых дольщиков, которые сегодня отдают свои сбережения нерадивым строителям и годами ждут обещанного жилья.

Деньги застройщики смогут привлекать только у банков в виде так называемого проектного финансирования. Этот инструмент позволяет контролировать целевое расходование средств и сроки исполнения. Застройщику не удастся перекинуть деньги с одного недостроенного проекта на достройку другого: банк выделяет деньги частями по мере этапов строительства и только на конкретный объект. Обязательное требование — не менее трети собственных средств от стоимости проекта, что косвенно снижает риски целенаправленного банкротства или мошенничества со стороны застройщика.

Страшилки от строителей

Строители не согласны с грядущими изменениями и традиционно предрекают рост цен. Так, расходы по банковским кредитам — а сегодня это 13-15 % годовых — будут заложены в конечную стоимость жилья. Программы проектного финансирования сегодня существуют лишь в паре-тройке крупных банков, большинство средних региональных банков попросту не умеет кредитовать строительные проекты. Кроме того, крупные банки предпочитают работать только с крупными строительными компаниями, у которых безупречная репутация и большие объемы строительства. Поэтому мелкие застройщики с одним-двумя проектами не сумеют привлечь банковское финансирование и уйдут. Со временем рынок будет монополизирован и появится возможность ценового сговора между строителями. Плюс застройщики станут зависимы от макроэкономической ситуации: будет падать цена на нефть — будут расти банковские ставки по кредитам и, как результат, увеличиваться стоимость строительства.

По данным комитета по строительству, сегодня в Петербурге в проблемный список включено 42 строящихся дома на 14618 квартир. Их площадь составляет почти 20% от среднегодовых объемов вводимого жилья.

При этом строители не любят вспоминать о том, что сегодня у населения они берут средства бесплатно. Забирая деньги, застройщик пользуется ими на протяжении всего периода строительства, не начисляя никакого дохода. Стоимость же квадратного метра за три последних года выросла на 11 %, что эквивалентно 4 % годовых по банковскому вкладу. Средняя ставка по банковскому депозиту в два раза выше и все три года колеблется в районе 8 % годовых. Также за последние три года рынок полностью нивелировал миф, что на этапе «котлована» жилье дешевле. Разница между ценой квадратного метра на вторичном и строящемся рынках сократилась в два раза, составляет всего 7 % и, вполне вероятно, будет сокращаться и дальше.

Переходный период

Как поведет себя стоимость жилья в течение переходного периода, никто не может прогнозировать. Ясно одно: рынок явно ожидает переизбыток предложений. Застройщики начнут активно выводить на рынок новые проекты, чтобы успеть построить их с привлечением средств дольщиков. Насколько строительство транспортной и социальной инфраструктуры будет поспевать за возводимыми домами — покажет время. С подобной проблемой уже столкнулись в Ленинградской области, когда в кризисный 2014 год строители стали возводить дешевое жилье на границе с городом, превратив деревни и совхозные поля в многотысячные анклавы без дорог, поликлиник и детских садов.

По данным Госкомстата, в 2016 году доля средств дольщиков составила всего 35 % от общего объема. Получается, что оставшиеся 65 % как раз и есть собственные средства строителей и банковские кредиты. Вполне вероятно, что отмена долевого строительства ликвидирует дисбаланс, когда банки получают двойной доход в виде процентов по кредитам с застройщиков и ипотечных покупателей, а ценник на квадратный метр меняется в зависимости от прихоти поставщиков строительных материалов. В любом случае первые продажи готовых квартир, построенных по новым правилам, стоит ожидать не ранее 2022-2023 года. Только тогда застройщики начнут конкурировать между собой качественным и доступным жильем.

Проект «Горячая кнопка» реализован на средства гранта Санкт-Петербурга