Ипотека в России: условия, проценты, как оформить, чего опасаться

Ни для кого не секрет, что подавляющее большинство граждан нашей страны при желании (или по необходимости) улучшить жилищные условия, вынуждены обращаться, в первую очередь, к ипотеке. Купить новую квартиру здесь и сейчас, разом оплатив ее стоимость, могут позволить себе далеко не все. Банки с удовольствием готовы взять на себя функции кредитора и разработали для потенциальных заемщиков максимально выгодные условия. При этом, как показывает практика, выгодные — прежде всего для себя… Изучив ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России, ИА «News» определило три основных пункта схемы, которую можно назвать наиболее типичной для наших широт, и на которую (хочешь того или нет) приходится равняться.

Прозрачно по-американски

Во-первых — российские банки предлагают гражданам взять кредит на максимально долгий срок — 25-30 лет и даже более. Заемщики, в свою очередь, предпочитают ограничиться не больше, чем десятью годами «банковской зависимости». Зачастую убедить в этом кредитную организацию им удается — торг здесь, как говорится, вполне уместен.

Во-вторых — просчитав все свои грядущие финансовые затраты и соотнеся их с количеством денег, реально имеющихся в кармане, клиент идет в банк за определенной недостающей ему суммой. Финансисты же готовы дать вам и больше, но, соответственно, больше потом придется возвращать. Средняя же сумма в предложениях большинства банков — от 300 тысяч рублей.

И, наконец, пункт третий — ставка по ипотечному кредиту в России практически у всех банков колеблется от 11% до 15% в зависимости от срока, на который он берется. С господдержкой вроде программы «Доступное жилье — молодым семьям» можно взять ипотеку и дешевле — от 9%, но для того, чтобы попасть в льготную программу кредитования, желающим придется потрудиться и подготовить немало документов, доказывающих право претендовать на нее.

Отметим при этом, что ипотечным кредитованием в России занимаются далеко не все коммерческие банки, а специализирующихся конкретно на ипотеке у нас вообще практически нет. Впрочем, независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов никакой проблемы в этом не видит.

— Один только Сбербанк способен покрыть всю эту сферу, — считает он. — А если добавить сюда еще несколько крупных финансовых учреждений, которые с удовольствием дадут вам ипотечный кредит, то делаем вывод: получить его в нашей стране можно практически без проблем. Единственная тема, с которой могут возникнуть вопросы, — это новостройки. Там просто нет предмета кредитования, и банки будут максимально осторожны при предоставлении вам финансовой поддержки.

По словам Бекетова, вся система организации ипотечного бизнеса, которая работает сейчас у нас, скопирована с американского аналога и максимально прозрачна, так что опасаться тут каких-то подвохов и подводных камней по большому счету не стоит. Самое важное — внимательно читать договор и трезво оценивать свои силы в плане платежеспособности, предупреждает эксперт.

Итак, схема в итоге получается примерно следующая:

Если рассчитывать, к примеру, что стоимость приглянувшейся вам недвижимости составляет условные 5 миллионов рублей, а сумма, которую вы готовы отдать в качестве первоначального взноса из собственного кармана, равна полутора миллионам, то, оформив ипотечный кредит, в течение десяти лет вы будете платить от 45 до 50 тысяч рублей в месяц (в зависимости от процентной ставки, определяемой банком).

Париж открыт, но нам туда не надо?

Интересно, что банки многих зарубежных стран готовы предоставить россиянам ипотечные кредиты со ставкой в несколько раз ниже. В той же Европе ее размер — лишь 3-4%. Возможно также досрочное погашение ссуды без каких-либо санкций и дополнительных платежей. И хотя в связи с финансовым кризисом в ряде стран был увеличен размер первоначального взноса (с 30 до 40%), большая часть банков по-прежнему работает на докризисных условиях.

— Не вижу в этом ничего удивительного, так как в Европе — «дешевые деньги», — поясняет Андрей Бекетов. — Речь о финансовой тактике поддержания низких процентных ставок в период депрессии рынка с целью стимулирования инвестиций. Идеально было бы, конечно, брать деньги в кредит под жилье здесь, но — в европейских банках. Но они на это не идут из-за перманентной финансовой нестабильности в России, — уточняет независимый эксперт рынка недвижимости.

Для желающих (и имеющих возможность) все же вступить в ипотеку на Западе и купить жилье там, дадим несколько советов, которые, возможно, немного скорректируют (или уточнят) ваши планы.

По данным аналитиков, самые низкие проценты для нерезидентов предлагают сейчас в Швейцарии, Германии, Великобритании, Франции и Австрии. Минимальные плавающие ставки по ипотечным кредитам — в Израиле, Португалии и Испании. Максимальный размер кредита готовы выдать гражданам России на Кипре, в Португалии (до 80%), в Испании, Турции, Англии (70%), в Германии, Италии, Греции и Израиле он составит 60%.

Легче всего россиянам взять заем в Великобритании, Германии, Испании, на Кипре, во Франции и Израиле, несколько труднее — в Италии, Греции, Португалии, Чехии, Турции, Хорватии, Финляндии. При этом отметим, что есть и страны, в которых ипотека для нашего человека практически недоступна.

Что же касается США, то многие банки этой страны вообще отказались от ипотеки для иностранцев или значительно сократили лимиты по размеру финансирования и повысили процентные ставки, тем самым компенсируя риски. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. В Нью-Йорке же, по данным экспертов, ситуация с ипотекой для россиян выглядит более привлекательной.

Еще один важный момент — рассматривая кандидатуру заемщика, зарубежные кредиторы, как правило, ориентируются не только на его официальную зарплату. На Западе учитывают прибыль от сдачи недвижимости в аренду, наличие и стоимость имеющегося имущества и так далее. Причем вопросы уплаты налогов со всех этих доходов иностранные банки практически не интересуют — этот аспект волнует только российские фискальные органы. А вот то, получена ли прибыль легальным путем или, не дай бог, нет — отслеживается самым строгим образом.

Главное требование, предъявляемое западными кредитными организациями, — чтобы стабильный ежемесячный доход за вычетом всех затрат (их указывают в анкете, вписывая туда иждивенцев и т. д.) втрое превышал сумму ежемесячных выплат по кредиту. Социальный статус заемщика для европейского кредитора не принципиален вообще: если доход и легальность его получения подтверждены, то профинансировать покупку недвижимости банк сможет и российской домохозяйке, и частному предпринимателю, и безработному.

Андрей Цедрик

Одним из первых ипотечных банков в Российской империи стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заемный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В 1786 году была образована и Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.

После революции 1917 года система ипотечного кредитования в стране была упразднена. Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».