Предосторожности при покупке строящегося жилья

Российский рынок первичной недвижимости нестабилен, многие строительные компании испытывают нехватку средств. В связи с этим возникает риск увеличения числа обманутых дольщиков.
Как потенциальному покупателю не угодить в финансовую пирамиду вместо нового жилья, рассказали петербургские риэлторы и представители общественных организаций, защищающих права потребителей. Они перечисляют признаки, по которым можно заподозрить проблемы у застройщика.

Скидка или приманка?
Если вы решили приобрести первичное жилье, прежде всего сравните цены застройщика с теми, которые предлагают конкуренты за квартиры в этом же районе. Слишком низкая стоимость — нехороший признак, -предупреждают аналитики агентства недвижимости "Невский простор". Разница в 10-20 тысяч рублей за квадратный метр должна вызвать вопросы у покупателя. Но тут лучше сравнить базовые цены, так как их снижение может оказаться временной акцией строительной компании, нацеленной на увеличение продаж. Снижение стоимости массового жилья более чем на 10-15% тоже выглядит подозрительным, в то время как в более дорогих проектах скидки могут достигать 20%, а в недвижимости элитного уровня краткосрочная скидка бывает и больше.
«Подозрительно высокий дисконт имеет свои причины. Увы, они почти всегда негативные. Чаще всего, это необходимость выплат по кредитным обязательствам, недостаток ликвидности для расчета с подрядчиками, споры внутри компании. В этом случае деньги, полученные от быстрой продажи квартир, скорее всего, будут направлены не на строительство, а на латание дыр в других направлениях. Это рано или поздно приведет к проблемам и на строительной площадке», — объясняет гендиректор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Обнаружить проблемы у строительной компании можно, проследив динамику изменения цен. Если застройщик последовательно снижает стоимость квартир, например, от очереди к очереди, это тревожный сигнал. Правда и здесь стоит напомнить о том, что дисконты нужно вынести за скобки.

gov.spb.ru

С изъяном
Особого внимания заслуживает снижение цен не на все жилые помещения, а на определенный их набор. Это может говорить о том, что застройщик стремится побыстрее продать «неудачные» квартиры, например, те, которые имеют изъяны отделки.
Проблемы строительных компаний, а с ними и злоключения дольщиков, могут быть связаны с частой сменой подрядчика. Из-за нее сдача жилья может затянуться.
Еще одна возможная причина проблем – подключение к сетям. В Петербурге бывали случаи, когда полностью построенный дом не мог пройти госприемку из-за неготовых коммуникаций и не оформленных должным образом отношений с энерго- и водоснабжающими компаниями. Поэтому стоит изучить договор о присоединении. Оцените, не грозит ли здесь заминка и не останется ли принятый в эксплуатацию дом подключенным по временной схеме, с перегрузками и вероятностью частых аварий, когда жильцам придется то и дело сидеть без света, без воды и с неработающими лифтами.

^{ГУП "РК Крымэнерго"}

Размер и доплата
В ходе покупки квартир дольщики часто сталкиваются с проблемой так называемых «лишних» квадратных метров. Это разница между площадью квартиры, указанной в договоре долевого участия и той, которую в действительности имеет готовая квартира. Рассчитать точную площадь жилого помещения заранее удается далеко не всегда, а при строительстве она может как увеличиться, так и оказаться меньше. Допустимые нормы расхождений по метражу не определены на законодательном уровне. На практике они, как правило, не превышают 2 квадратных метров.
Застройщик обязан соблюдать указанные в договоре параметры и нести риски, связанные с отклонением от них. По этой логике, в случае меньшей площади квартиры строительная компания должна возместить клиенту разницу по оплате. Однако на практике происходит иначе. Так многие из договоров долевого участия, заключенных в 2018 году, содержали сомнительные условия: возможность изменения цены на жилье в одностороннем порядке при изменении площади квартиры на 1 кв.м.

^{Госстройнадзор Петербурга}
Статья 5 закона № 214 ФЗ о долевом строительстве предусматривает, что «цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».
 «Большинство договоров долевого участия в строительстве предусматривают обязательную доплату в случае увеличения площади квартиры после обмера, – комментирует Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти. – По мнению Управления Роспотребнадзора по Петербургу, включение в договор этих пунктов нарушает права потребителя».
Правота такой позиции частично подтверждается судебной практикой. «В то же время есть немало судебных решений по аналогичным делам в пользу застройщиков. Поэтому, если такой пункт в договоре исключить не удается, надо четко понимать, что участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома», – резюмирует Островский.

В буклете — дворец, на деле — муравейник
Снизить риски при покупке первичного жилья поможет изучение проектной декларации, в которой должны содержаться подробные характеристики многоквартирного дома: перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технического и инженерного оборудования, информацию об объектах благоустройства, которые планируется разместить на придомовой территории.  
Согласно закону № 214 ФЗ, условия договора долевого участия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию. В противном случае, при обжаловании в суде такой договор может быть признан недействительным.
По мнению Олега Островского, отдельные застройщики включают в договоры пункты, ущемляющие права дольщиков: изменение проекта благоустройства прилегающей территории, изменение цвета, и/или наружной отделки фасадов, элементов фасадной отделки и декора, изменение этажности здания.
Как отмечает Островский: «Дольщик, выбрав квартиру с определенными параметрами в конкретном доме с конкретными характеристиками, должен быть уверен, что они не изменятся в ходе строительства. Это должно быть закреплено в договоре застройщика. В будущем такая конкретика позволит избежать неприятных сюрпризов, когда яркая картинка в буклете будет разительно отличаться от построенного жилья».