Стены двигай, но меру знай

Типичная ситуация: владелец квартиры решает объединить кухню с комнатой и убирает перегородку. А на кухне стоит газовая плита. Так делать нельзя: кухня с газовым оборудованием должна быть отделена от жилой комнаты.

В Санкт-Петербурге правила перепланировки строгие.  Перед ремонтом важно разобраться, что именно можно менять, какие работы требуют согласования и как оформить перепланировку.

Переустройство или перепланировка?

Переустройство – это изменение того, что связано с водой, отоплением, газом или светом. Например: перенос раковины; установка ванны в другом месте; перенос батареи; замена газовой плиты на электрическую.

Перепланировка – это изменение расположения и границ стен и комнат. Например: снос перегородки; строительство новой стены; новый дверной проем; заделка старого дверного проема; объединение двух комнат; разделение одной комнаты на две.

Для таких работ могут потребоваться разные документы и согласования. Если сделать изменения без оформления, собственника могут обязать устранить нарушения и вернуть квартиру в прежнее состояние за свой счет.

Что нельзя делать: красная зона

Есть работы, которые могут повредить дом, создать проблемы соседям, нарушить требования безопасности.

• Снос несущих стен и повреждение несущих конструкций
  Несущая стена держит часть здания. Ее нельзя просто снести или сильно повредить. Особенно осторожно нужно относиться к панельным домам, в том числе сериям 600, 504 и 137.
• Удаление порога в санузле
  В старых домах порог и конструкция пола могут быть частью защиты от протечек. Поэтому убрать его ради единого пола во всей квартире без проверки нельзя.
• Перенос батареи на балкон или лоджию
  Центральное отопление рассчитано на весь дом. Перенос батареи может нарушить работу системы отопления.
• Объединение газовой кухни с жилой комнатой
  Если на кухне стоит газовая плита, ее нельзя просто объединить с жилой комнатой. Между ними должна сохраняться перегородка, соответствующая требованиям безопасности. В некоторых случаях используется плотная раздвижная конструкция.
• Перенос или расширение санузла
  Ванная или туалет не должны располагаться над жилой комнатой нижних соседей, если это нарушает установленные требования. Расширение санузла за счет других помещений также требует предварительной проверки и согласования.
• Устройство жилой комнаты без окна
  Полноценная жилая комната должна иметь естественное освещение. Поэтому устроить спальню в помещении без окна нельзя.
• Полное закрытие общедомовых коммуникаций
  Стояки, краны, места проверки канализации и другие общие трубы должны оставаться доступными. Спрятать их за коробом можно только так, чтобы при необходимости к коммуникациям можно было добраться.
• Изменение внешнего вида дома – объекта культурного наследия
  Если дом имеет статус объекта культурного наследия, его внешний вид защищен законом. Без необходимых разрешений нельзя менять некоторые элементы окон, фасад, цвет здания и другие охраняемые детали. Для таких работ может потребоваться разрешение Комитета по государственному использованию и охране памятников.

В красной зоне – все, что может повлиять на безопасность дома, его конструкции или условия проживания соседей.

Что можно сделать: зеленая зона

Не любой ремонт требует сложного согласования. Если меняется только отделка и не затрагиваются стены, трубы и другие важные элементы квартиры, отдельное разрешение обычно не требуется.

К таким работам относятся:
– замена обоев;
– покраска стен;
– замена ванны, раковины или унитаза на аналогичные без переноса;
– разборка встроенного шкафа, если он не обозначен в документах как отдельное помещение;
– установка легкой перегородки, если она не влияет на важные конструкции дома;
– заделка дверного проема в ненесущей стене, если это допускается требованиями.

С остеклением балкона или лоджии ситуация сложнее. Оно может изменить внешний вид здания. Поэтому требования лучше проверить для конкретного дома.

Серые зоны: возможно, но с условием

Некоторые изменения в квартире формально разрешены, но в Санкт-Петербурге почти всегда требуют технической проверки, проекта и сложного согласования. К ним относятся:

1. Проем в несущей стене. Иногда такой проем разрешают, но сначала нужен проект усиления стены.

2. Расширение ванной за счет коридора. Возможность такого решения зависит от планировки квартиры и требований к санузлам и защите от протечек.

3. Перенос кухни. Такой вариант возможен, если под квартирой нет жилых помещений или квартира находится на первом нежилом этаже.

4. Кондиционер на фасаде. Может выясниться, что в историческом здании установить его на фасаде нельзя. Нужно проверить требования к конкретному дому.

Такие работы нельзя начинать сразу. Сначала нужно проверить, разрешено ли изменение для конкретного дома в Санкт-Петербурге, подготовить проект и получить согласование.

Как оформить перепланировку квартиры

До ремонта собственнику нужно получить согласование. В Петербурге этим занимаются районные межведомственные комиссии при администрациях районов. Документы можно подать через МФЦ, портал госуслуг Санкт-Петербурга или администрацию района.

Шаг 1. Подготовить документы
Нужен технический паспорт квартиры с планом помещения. Его можно заказать в районном ПИБ (Проектно-инвентаризационном бюро) или получить через МФЦ.

Шаг 2. Заказать проект
Проект готовит специализированная организация с допуском СРО. Если затрагиваются несущие стены или перекрытия, дополнительно проводят обследование конструкций. Если дом – объект культурного наследия, потребуются дополнительные согласования с КГИОП.

Шаг 3. Подать заявление
Документы подают через МФЦ, портал госуслуг или администрацию района. Обычно нужны: заявление; документы на квартиру; технический паспорт; проект; необходимые заключения; согласие других собственников, если затрагивается общее имущество дома. Решение принимают в срок до 45 календарных дней.

Шаг 4. Сделать ремонт по проекту
После согласования ремонт выполняют строго по утвержденному проекту. Проектная организация может осуществлять авторский надзор. Если во время ремонта решите что-то изменить, сначала нужно проверить, потребуется ли новое согласование.

Шаг 5. Провести приемку
Когда работы окончены, приемочная комиссия проверяет, соответствует ли квартира утвержденному проекту. Если все выполнено правильно, оформляется акт о завершенном переустройстве и перепланировке.

Шаг 6. Обновить документы
После приемки изменения вносят в техническую документацию, а сведения о новой планировке передают в ЕГРН через МФЦ.

В итоге схема простая: документы – проект – согласование – ремонт – приемка – новая планировка в официальных документах. Начинать ремонт до согласования или отступать от утвержденного проекта по ходу работ рискованно: результат может не пройти приемку.

Цена вопроса

Самостоятельно разобраться с проектом и всеми техническими требованиями бывает сложно. Ошибка в документах или проекте может привести к отказу и дополнительным расходам. Поэтому лучше обратиться в специализированную проектную организацию.

В среднем по Петербургу: проект перепланировки – 25–80 тысяч рублей; обследование конструкций – от 15 тысяч рублей; дополнительные документы и согласования – по ситуации.

Само государственное согласование в рамках этой услуги проводится бесплатно. Решение принимают в срок до 45 календарных дней. После завершения ремонта потребуется еще время на приемку и внесение изменений в ЕГРН – ориентировочно 7–9 рабочих дней.

Легальная перепланировка с помощью профессионалов обходится в 2–3 раза дешевле, чем затраты на принудительный возврат квартиры в исходное состояние.

Что будет за самовольную перепланировку

Самовольная перепланировка – это не только штраф (для физического лица по ст. 7.21 КоАП РФ он составляет 2 000–2 500 рублей). Собственника обязывают вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет. Если требование не выполнить, вопрос решается через суд.

Если из-за работ пострадали соседние квартиры, собственнику предъявляют требования о возмещении ущерба. Несогласованная планировка также создает проблемы при продаже, дарении, наследовании и оформлении ипотеки. При заливе или пожаре она осложняет получение страховой выплаты.

Проект должен готовить специалист с опытом работы с конкретным типом дома и его конструкциями. Ошибки в проекте приводят к отказу в согласовании, а выполненные с нарушениями работы приходится переделывать за свой счет.

Игорь Иванов