Лишние деньги за «лишние» метры при покупке квартиры

Законна ли доплата за «лишние» квадратные метры по договору участия в долевом строительстве? Разъясняют специалисты Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

«Лишние» квадратные метры — это разница между площадью квартиры, которая указана в договоре участия в долевом строительстве, и площадью квартиры, установленной после ввода дома в эксплуатацию в ходе контрольного обмера уполномоченным органом, и которую покупатель не оплатил при заключении договора долевого участия. Она возникает потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир. При расчете за основу берется проектная площадь жилья. В ходе строительства площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

ЗАСТРОЙЩИК РИСКУЕТ…
Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв. метров в зависимости от размера приобретаемой площади, говорят специалисты. Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют разработка и экспертиза проектной документации, получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации с подробной информацией, в том числе и о проекте строительства. Это означает, что к дате заключения договора участия в долевом строительстве все параметры квартир утверждены.

Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением от них, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель. Исходя из этого кажется логичным, что в случае уменьшения площади квартиры застройщик выплачивает дольщику разницу в цене, а в случае увеличения площади передаваемой квартиры деньги с дольщика дополнительно взимать не должен.

…А ДОЛЬЩИК ПЛАТИТ
На практике все не так. Судя по анализу типовых договоров строительных компаний — участников XI конкурса «Доверие потребителя», в 2018 году в отдельных случаях застройщики предусматривали возможность изменения цены договора в одностороннем порядке в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию, корректировки площади квартиры на 1 кв. метр и более, внесения изменений в порядок оплаты цены договора. В то время в соответствии со ст. 5 214-ФЗ цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Поэтому надо внимательно читать договор перед его подписанием.

«Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, — комментирует Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. — По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера нарушает права потребителя. Такая позиция частично подтверждается сложившейся судебной практикой, например решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2014 по делу No А56-69503/2013».

«В то же время есть немало судебных решений по аналогичным делам в пользу застройщиков. Поэтому, если такой пункт в договоре исключить не удастся, надо четко понимать, что участник долевого строительства в соответствии со ст. 4 214-ФЗ обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома», – резюмирует Олег Островский.

Важно! В случае нарушения застройщиком установленного в договоре срока передачи квартиры и увеличения ее площади возможно решение вопроса в досудебном порядке. Дольщик может отправить застройщику претензию с предложением о проведении зачета взаимных требований. Взаиморасчеты должны быть проведены до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

^{Фото: Администрация Выборгского района Петербурга}

ПЛАТИТЬ — НЕ ПЛАТИТЬ?
Тем, кто не захочет оплачивать дополнительные метры при наличии такой обязанности в договоре, нельзя забывать и о том, что просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев является в соответствии с законом основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. При этом участник долевого строительства должен будет уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Вывод такой: если есть возможность исключить из договора пункт об обязательной доплате в случае увеличения площади, то к этому нужно стремиться. Если застройщик с этим не согласен и такой пункт в заключенном договоре есть (включающий в себя и статью о выплате застройщиком денег в случае уменьшения площади квартиры), то его нужно соблюдать. Без этого застройщик квартиру не передаст. Важно, чтобы в договоре было указано, что доплата производится по цене квадратного метра на дату подписания договора, а не по рыночной цене квадратного метра на дату фактической доплаты. После 100 %-ной оплаты цены договора с учетом изменившейся площади и подписания акта приема-передачи квартиры дольщик может обратиться в суд с иском.

Безусловно, у дольщика есть возможность не оплачивать дополнительные метры, обратиться в суд о признании пункта договора об оплате увеличившейся площади квартиры недействительным и об обязании застройщика передать ему квартиру. Но практика показывает, что суды в таких случаях принимают сторону застройщика. Расторгать же договор дольщику экономически невыгодно. Полученных от застройщика денег в этом случае не хватит на приобретение аналогичной квартиры даже в строящемся доме.

^{Фото в анонсе: Комитет по строительству Петербурга
Заглавное фото: Дмитрий Полянский, Курьер-Медиа}